Baggrund og formål
Formålet med kommuneplantillæg 2-2021 er at muliggøre omdannelse af området for det tidligere sygehus til blandet byområde samt at udvide rammen for boligområdet for Lænkebjerg, så afgrænsningen følger matrikelskel.
Da Haderslev Sygehus blev nedlagt i 2013, overtog statens ejendomsselskab, Freja Ejendomme arealerne. Arealet blev i 2022 solgt til en privat investor. En ny anvendelse af området ønskes til boliger, service- og erhvervsfunktioner, herunder mindre butikker i tilknytning til en primær funktion, institutioner, fritids- og forsyningsanlæg samt rekreative formål. For overskuelighedens skyld, opdeles anvendelserne på forskellige rammer: en rekreativ ramme, en erhvervsramme og et centerområde. Derudover er der tre boligrammer der ændres/oprettes.
Udviklingen i området benytter sig af de eksisterende kvaliteter, ved at genbruge store dele af den eksisterende bygningsmasse og udnytte de fine naturområder på en hensigtsmæssig måde. Derudover udvikles et område mellem sengetårnet og Ribe Landevej, for at skabe en bedre sammenhæng med byen.
Kommuneplantillægget vil også omfatte det tidligere psykiatriområde, da der ikke længere er ønske om at bevare dette til sygehusformål. Med dette kommuneplantillæg, vil området for det tidligere psykiatri kunne udnyttes til boligformål.
Den gældende planlægning i området udlægger området til offentlige formål i form af sundhedsinstitutioner. Der er behov for et nyt plangrundlag, der kan danne baggrund for fremtidig udvikling. Derfor laves dette tillæg til Kommuneplan 2021.
Kommuneplantillægget er foranlediget af udarbejdelsen af lokalplan 10-47 Blandet byområde ved Skallebækvej, Haderslev, og ønsket om at ændre anvendelse for psykiatriområdet og justere på afgrænsningen for boligrammen for Lænkebjerg.
Planområdets beliggenhed og eksisterende forhold
Planområdet er hovedsagelig beliggende i byzone.
Planområdet er ca. 38 ha stort, ikke medregnet 10.12.BO.14 Boligområde Skallebækvej, da denne kommuneplanramme kun ændres geografisk.
Ud over de matrikler der er indeholdt i 10.12.BO.14, indgår matriklerne 3715, 4266, 4728, 2897, 1055, 2890, 1259, 1040, 4650, 1037a, 1037c og dele af 7000s, alle Haderslev ejerlav.
Planområdet grænser op til Ribe Landevej mod nord, boligområder mod vest, rekreativt område mod øst og Haderslev Dam mod syd.
Planområdet indeholder hele 10.12.OF.02 og 10.12.BO.01. Planområdet fremstår med det tidligere hospitals sengetårn som et vartegn når man ankommer til Haderslev via indfaldsvejen Ribe Landevej. De lavere behandlingsbygninger og vaskeriet mv. er beliggende ud til Skallebækvej. På området for den tidligere psykiatri, er den østlige del omdannet til Friplejehjem.
Indhold
Nærværende kommuneplantillæg 2-2021 har til formål:
- at aflyse 10.12.OF.02 Område til offentlige formål Skallebækvej
- at foretage en geografisk udvidelse af 10.12.BO.01 Boligområde Lænkebjerg. Gældende bestemmelser for 10.12.BO.01 videreføres uændret, under en ny rammeafgrænsning
- at vedtage rammerne: 10.12.RE.09 Rekreativt område Skallebækvej, 10.12.BO.14 Boligområde Skallebækvej Nord, 10.12.BO.15 Boligområde Skallebækvej Syd, 10.12.CE.04 Centerområde Skallebækvej og 10.12.EH.06 Erhvervsområde Skallebækvej
Vedtagelsen af dette tillæg har følgende virkninger:
- at muliggøre en trinvis omdannelse og udvikling af det tidligere sygehus til et blandet byområde med boliger, service- og erhvervsfunktioner, uddannelse, institutioner, fritids- og forsyningsanlæg samt rekreative formål og at sikre, at der ved udviklingen af området lægges vægt på bæredygtige løsninger,
- at sikre, at ny bebyggelse placeres og udformes under hensyntagen til natur- og landskabsinteresser,
- at den tidligere sengebygning efter transformation fortsat fremstår som en visuel markør for området,
- at sikre offentligt tilgængelige stiforbindelser gennem området, og
- at sikre vejadgang fra Skallebækvej
10.12.CE.04 Centerområde Skallebækvej
Området ændres til centerformål der muliggør:
- detailhandel, i tilknytning til primære funktioner, såsom salg fra gallerier, restaurant mv. på maks. 400 m2 per enhed, med et samlet areal på i alt 1.000 m2
- følgende anvendelser: boligformål, liberale erhverv, private og offentlige servicefunktioner, og institutioner, kultur- og fritidsformål, gartneri, e-handel, pakkeshop, mindre lagervirksomhed, studieboliger og rekreative formål
- at der kan etableres tekniske anlæg/fællesanlæg til områdets lokale forsyning samt offentlige forsyningsanlæg
10.12.BO.14 Boligområde Skallebækvej Nord
Området ændres til boligformål der muliggør:
- boliger, institutioner, kollegie, friplejehjem, liberale erhverv, kultur- og fritidsformål samt rekreative formål
- derudover kan der etableres enheder til teknik og offentlige forsyningsanlæg
10.12.RE.09 Rekreativt område Skallebækvej
Området ændres til rekreativt formål der muliggør:
- natur- og parkområde, herunder med mindre anlæg og faciliteter, der understøtter drift og det rekreative brug
10.12.EH.06 Erhvervsområde Skallebækvej
Området ændres til erhvervsformål der muliggør:
- private og offentlige servicefunktioner, kontorer/liberale erhverv, fitness, samt kultur- og fritidsformål
- at der kan etableres tekniske anlæg/fællesanlæg til områdets lokale forsyning samt offentlige forsyningsanlæg
10.12.BO.15 Boligområde Skallebækvej Syd
Området ændres til boligformål der muliggør:
- boliger, institutioner, kollegie, friplejehjem, liberale erhverv, kultur- og fritidsformål samt rekreative formål
- derudover kan der etableres enheder til teknik og offentlige forsyningsanlæg
Hele rammen 10.12.OF.02 i den gældende kommuneplan 2021 ophæves med dette kommuneplantillæg. Rammen er udlagt til offentlige formål, specifikt til Sundhedsinstitutioner. Rammen 10.12.OF.02 dækker det tidligere somatiske hospital, det tidligere psykiatriområde og dele af matriklerne, 1040, 2890, 2897, 4266 og 3715, alle ejerlav Haderslev. Det er kun somatikkens område der er indeholdt i planområdet for den nye lokalplan, og denne del ophæves derigennem. Forvaltningen vælger dog, at kommuneplanramme 10.12.OF.02 ophæves i sin helhed, da den ikke længere er tidssvarende og forhindrer den naturlige udvikling af området.
De matrikler, nord for planområdet, der delvist er indeholdt i kommuneplanramme 10.12.OF.02 og i kommuneplanramme 10.12.BO.01 Boligområde ved Lænkebjerg, vil med dette kommuneplantillæg blive indeholdt enten i kommuneplanramme 10.12.BO.01 Boligområde ved Lænkebjerg eller i 10.12.RE.09 Rekreativt område Skallebækvej. Derfor foretages en geografisk tilpasning af 10.12.BO.01 Boligområde ved Lænkebjerg.
Den del der omfatter den tidligere psykiatri, får sin egen boligramme, 10.12.BO.15 Boligområde Skallebækvej Syd.
Kommuneplan 2021-2033 for Haderslev Kommune og nationale interesser
Hovedstruktur og retningslinje
Planområdet ligger bl.a. indenfor følgende udpegninger:
- søbeskyttelseslinje
- skovbyggelinje
- kystnærhedszone
- beskyttede naturtyper
- beskyttede vandløb
- bevaringsværdige landskaber
- specifik geologisk bevaringsværdi
- større sammenhængende landskaber
- særligt værdifulde naturområder
- økologiske forbindelser
Kommuneplantillæg 2-2021 er desuden screenet ud fra en række yderligere emner, der vurderes ikke at være relevante herfor.
Kystnærhedszone
Planområdet er beliggende ud til Haderslev Dam og i kystnærhedszonen. Planen påvirker ikke kystnærhedszonen i Kommuneplan 2021 væsentligt, da der er planer om en evt. trappe til at give adgang til taget og nogle lavere bygninger på de eksisterende parkeringspladser. Oplevelsen ændres ikke markant, da højden på sengetårnet ikke ændres, selvom tagetagen udnyttes. De lavere bygninger ses fra dammen, men visuelt er det af mindre påvirkning. Resten af bebyggelsen er lavere og beliggende bag anden bebyggelse.
Sø- og skovbeskyttelseslinje
Al bebyggelse og beplantning indenfor søbeskyttelseslinjen er afhængig af at der opnås dispensation fra Naturbeskyttelsesloven.
En stor del af planområdet er omfattet af 150 m søbeskyttelseslinjen mod Haderslev Dam. Inden for søbeskyttelseslinjen må der ikke opføres bebyggelse eller foretages terrænændringer, etableres beplantning og lignende. Rammen åbner ikke mulighed for egentlig ny bebyggelse inden for søbeskyttelseslinjen, dog muliggøres faciliteter og mindre anlæg som der kan understøtte den rekreative brug af naturarealerne. Planlægningen muliggør, at det åbne græsareal foran sengetårnet indrettes med ny beplantning. Beplantningen skal indpasses under hensyn til såvel biodiversitet som udsigtsforhold.
Planområdet er omfattet af skovbyggelinje i henhold til naturbeskyttelseslovens § 17. Kommunalbestyrelsen kan dispensere fra skovbyggelinjen, jf. naturbeskyttelseslovens § 65, stk. 1. Miljøstyrelsen kan træffe afgørelse om reduktion af skovbyggelinjen efter ansøgning fra en kommune.
Beskyttede naturtyper, beskyttede vandløb, særligt værdifulde naturområder og økologiske forbindelser
Store dele af lokalplanområdet rummer § 3 beskyttet natur. Inden for enkelte mindre byggefelter med beskyttet natur ønskes mulighed for etablering af faciliteter til understøtning af natur- og fritidslivet ved Haderslev Dam. Realiseringen af dette forudsætter dispensation fra Naturbeskyttelsesloven.
Bevaringsværdige landskaber, specifik geologisk bevaringsværdi og større sammenhængende landskaber
Området er beliggende i det bevaringsværdige landskab, Haderslev Tunneldal, i et større sammenhængende landskabstræk. Planområdet er i sin helhed udpeget med specifik geologisk bevaringsværdi, herunder bevaringsværdigt kystlandskab. De geologiske træk er derudover udpeget som national interesse.
Bebyggelse i området må ikke sløre opfattelsen af Tunneldalen, hverken de oplevelsen af de landskabelige træk, eller overgangen til tunneldalen, som beskrevet i: Særligt værdifulde geologiske beskyttelsesområder – beskrivelser (Baggrundsnotat til Kommuneplan 2021-2033) der forefindes på kommunens hjemmeside for Kommuneplan 2021.
Sygehusgrunden er beliggende på en holm i Haderslev Tunneldal, og nyt byggeri hovedsageligt er beliggende på den nordlige side af holmen, er størstedelen af byggeriet skjult bag det eksisterende byggeri. Dermed sløres helhedsoplevelsen af og overgangen til tunneldalen ikke. Den bebyggelse der kan ses, er i en væsentligt mindre skala end det eksisterende byggeri, og vil derfor ikke ændre oplevelsen af tunneldalen som den ses i dag.
I området er der fokus på at begrænse større terrænbearbejdninger. Ny bebyggelse søges tilpasset, så denne understreger eksisterende landskabsformationer. Kanterne mod Haderslev Dam er omfattet af søbeskyttelseslinje, hvorfor disse er friholdt for nogen form for ændringer, der kan sløre de geologiske bevaringsværdier.
Planlovens krav til butikker i forbindelse med fritliggende turistattraktioner og lignende
I området muliggøres ny detailhandel omfattet af planlovens § 5 o i form af butikker til brug for de kunder, der i øvrigt benytter området på grund af dets primære funktioner. Det er hensigten med planlægningen at muliggøre mindre specialbutikker som f.eks. gallerier, kunsthåndværkere med butik eller showroom, specialdagligvarebutikker som f.eks. delikatessebutikker, butikker med salg af fødevarer fra lokale producenter mv., der har tilknytning til områdets primære funktioner og derved indgår i en større helhed med disse. Der er således hensigten med planlægningen at muliggøre detailhandel, der er med til at styrke området som en destination inden for bl.a. kunst, kultur og rekreation ved at skabe mulighed for samlokalisering og synergier mellem de forskellige byfunktioner i området.
Arealudlægget til detailhandel er tiltænkt butikker, der indgår i tilknytning til områdets primære funktioner. En butik i området må ikke få et omfang eller en karakter, der medfører at butikken udgør den primære funktion.
Byudvikling
Området omkring det tidligere Haderslev Sygehus er beliggende i byzone. Der er derfor tale om en fortætning af et byområde, ikke udvikling på 'bar' mark.
Området er beliggende i den vestlige del af Haderslev by. Mod vest ligger Fredsted og Fredsted Vest, der er ved at blive udbygget til byområder. Mod nord ligger golfbane og parcelhuskvarterer. En udvikling af området til bl.a. beboelse, er med til at fortætte byen og skabe en bedre bymæssig sammenhæng med byudviklingen mod vest. Der planlægges bl.a. for kompaktparceller, der i skrivende stund ikke er en boligtype der er udbudt andre steder i Haderslev Kommune. Kompaktparceller defineres som:
- Grunde til åben/lav bebyggelse skal have et mindste grundareal ned til 500 m²
Derudover kan grunde til tæt/lav bebyggelse have et grundareal ned til et grundareal på 250 m², og hvor mindst 200 m² skal ligge i direkte tilknytning til boligen, mens resten kan indgå som del af de fælles friarealer inden for bebyggelsen. Der planlægges studieboliger og lejligheder. Disse er beliggende i den oprindelige bygningsmasse. Fortætningen med kompaktparceller og lejligheder i det tidligere sengetårn, samt genbrugen af bygningsmassen er med til at understøtte et mindre arealforbrug til boligformål og klimatilpasning af byen.
Miljøvurdering
Haderslev Kommune har i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer gennemført en screening for, om planens påvirkning af miljøet har en karakter og et omfang, der kræver en miljøvurdering.
Planen er screenet i forhold til den biologiske mangfoldighed, befolkningen, menneskers sundhed, flora, fauna, jordbund, jordarealer, vand, luft, klimatiske faktorer, materielle goder, landskab, kulturarv, herunder kirker og deres omgivelser og arkitektonisk og arkæologisk arv, større menneske- og naturskabte katastroferisici og ulykker og ressourceeffektivitet og det indbyrdes forhold mellem disse faktorer.
De emner der har været særlig fokus på i forbindelse med miljøscreeningen er:
- Beskyttede natur § 3 områder samt sø-beskyttelseslinje
- Værdifulde landskaber og særligt værdifulde geologiske beskyttelsesområde
- By- og arealudvikling
Beskyttede natur § 3 områder samt sø-beskyttelseslinje
En kortlægning af § 3 naturen i området er foretaget. Den beskyttede natur forbliver med kommuneplantillægget beskyttet. Generelt skal der ved alle tiltag i beskyttede naturområder meddeles dispensation fra Naturbeskyttelseslovens § 3 ved projekter indenfor beskyttelsen. I en sådan dispensation vil der blive stillet vilkår, der sikrer, at de beskyttede naturarealers tilstand ikke forringes væsentligt.
Dele af området er omfattet af sø-beskyttelseslinje. Der skal søges om og meddeles dispensation fra Naturbeskyttelseslovens § 16 ved projekter indenfor beskyttelseslinjen. I en sådan dispensation vil der blive stillet vilkår, der sikrer, at området indenfor beskyttelseslinjen ikke påvirkes væsentligt.
Værdifulde landskaber og særligt værdifulde geologiske beskyttelsesområder
Det tidligere sygehus er beliggende i Vojens-Haderslev tunneldal samt i områder der er udpeget som særligt værdifuld geologisk beskyttelsesområde. Alt nybyggeri skal, i vides muligt omfang, tilpasses det naturlige terræn for ikke at sløre de landskabelige og geologiske træk.