Baggrund og formål
Formålet med kommuneplantillæg 12-2021 er at muliggøre en delvis omdannelse af to centerområder. Og dermed muliggøre omdannelsen af et delvist henlagt areal til et samlet bynært centerområde med forskellige erhvervstyper og butikker, dette under hensyn til omgivelserne.
Planlægningen er igangsat på baggrund af et projekt fra en privat grundejer om opførelse af 2-3 boksbutikker, herunder udvalgsvarebutikker og butikker med særligt pladskrævende varegrupper. Det fremsendte projekt rummer en boksbutik samt befæstede parkeringsarealer og beplantning på et hidtil ubebygget areal, og bibeholdelse af områdets eksisterende bebyggelse, dog med mulighed for på et senere tidspunkt at erstatte det eksisterende byggeri med ny bebyggelse.
Planområdets beliggenhed og eksisterende forhold
Planområdet er beliggende indenfor byzonen, i den østlige del af Haderslev bymidte. Planområdet omfatter matriklerne 1362, 3412 og 3394 samt en del af vejmatrikel 7000cø, Haderslev Ejerlav.
Arealet grænser op til Lindedal i vest, Nordhavnsvej i nord, Vinkelvej i øst, samt supercykelstien og de almene boliger i Søslangen i syd. Vest for området ligger tre beboelsesejendomme, og ved siden af dem det tidligere posthus.
Planområdet omfatter hele rammeområde 10.10.CE.19 Centerområde Vinkelvej samt en del af rammeområde 10.10.CE.05 Centerområde Nordhavnsvej Vest. Planområdets østlige del fremstår delvist bebygget med to erhvervsbygninger med befæstede parkeringsarealer og den vestlige del er et ubebygget areal, der primært henligger i naturtilstand.
Indhold
Planområdet har et areal på cirka 11.300 m².
Nærværende kommuneplantillæg 12-2021 har til formål:
- at aflyse 10.10.CE.05 Centerområde Nordhavnsvej Vest
- at aflyse 10.10.CE.19 Centerområde Vinkelvej
- at vedtage 10.10.CE.21 Centerområde Nordhavnsvej Vest, gældende bestemmelser for 10.10.CE.05 videreføres uændret, under en ny rammeafgrænsning.
- at vedtage 10.10.CE.22 Centerområde ved Nordhavnsvej, Haderslev
Med nærværende kommuneplantillæg etableres et 10.10.CE.22 Centerområde ved Nordhavnsvej, Haderslev med et samlet maksimalt etageareal på 4500 m2. Endvidere fastsættes en samlet arealramme for boksbutikker inden for planområdet på 4000 m². Det maksimale bruttoetageareal for udvalgsvarebutikker i området er 2000 m² pr. butik. Minimum bruttoetageareal for udvalgsvarebutikker i området er 750 m² pr. butik.
Vedtagelsen af rammeområde 10.10.CE.22 Centerområde ved Nordhavnsvej, Haderslev har følgende virkninger:
- Ændrer delvist anvendelsen af området, så det i sin fulde udstrækning muliggør butikker til detailhandel.
Gældende planlægning muliggør ikke butikker inden for rammeområde 10.10.CE.19 - Centerområde Vinkelvej. - Ændrer restrummeligheden til et samlet maksimalt etageareal på 4500 m2 for hele planområdet.
Gældende planlægning muliggør de to eksisterende bygninger i 10.10.CE.19 samt en udbygningsramme på 1.000 m² i 10.10.CE.05. - Ændrer den maksimale højde for nybyggeri til 8,5 meter.
Gældende planlægning muliggør en maksimal bygningshøjde på hhv. 12 meter i 10.10.CE.05 og 13 meter i 10.10.CE.19.
Kommuneplan 2021-2033 for Haderslev Kommune
Hovedstruktur og retningslinjer
Planområdet ligger indenfor følgende udpegninger:
- Kystnærhedszonen
- Klimatilpasning
- Bymidten
Den kystnære del af byzonen
Planområdet er beliggende i byzone ca. 110 m fra kysten i form af Haderslev Fjord, der munder ud i Lillebælt. Søslangen ligger foran planområdet ud mod fjorden i ca. 16 meters højde, med almene etageboliger, og der er derfor ikke visuel kontakt med fjorden fra planområdet, se bilag 5 og 7. Kommende byggeri på Honnørkajen vil indskrænke yderligere for visuel kontakt med fjorden.
Planområdet ligger inden for den bynære kystnærhedszone og er omfattet af Kommuneplan 2021 for Haderslev Kommunens retningslinje 3.5.4, samt planlovens §§ 5 a, stk. 4 og 16, stk. 5, som fastsætter at der for bebyggelse og anlæg i de kystnære dele af byzonerne, der vil påvirke kysten visuelt, skal oplyses om påvirkningen. Såfremt bebyggelsen eller anlægget afviger væsentligt i højde eller volumen fra den eksisterende bebyggelse i området, skal der gives en begrundelse herfor.
Kommende rammeområde 10.10.CE.22 fastsætter højden for ny bebyggelse til maksimalt 8,5 m. Dermed vil den maksimale udnyttelse af byggefeltet og bestemmelserne om højde resultere i en lavere højde end fx Søslangens højde på ca. 16 meter. Bebyggelsen i planområdet vil derfor ikke afvige fra den eksisterende bebyggelse i området. Samtidig vil bebyggelsen i planområdet kun i meget ringe omfang kunne opleves fra kysten og omvendt mellem StreetDome, siloerne og Søslangen. Dermed påvirker ny bebyggelse i planområdet ikke kysten visuelt.
Klimatilpasning
Da planområdet er beliggende nær Haderslev Fjord, og matr.nr. 3412 og 1362 er i risici for oversvømmelse med havvand fra fjorden, er der i retningslinje 7.1.4 til kommuneplan 2021 for Haderslev Kommune fastsat bestemmelser om, at nyt byggeri og anlæg skal sikres mod oversvømmelse op til kote 2.40 m DVR90 langs fjorden. Dette skal sikres i den efterfølgende detailplanlægning
Bymidten for detailhandel
Planområdet, hvori der ønskes nye udvalgsvarebutikker, ligger som en del af et centerområde, der består af den tidligere postterminal samt flere andre tidligere erhvervsbygninger, og infrastrukturen i området er derfor god. Desuden ligger planområdet 700 m fra de centrale handelsgader i Haderslev bymidte og i umiddelbar forbindelse til Supercykelstien, der løber langs det tidligere jernbanelegeme, og forbinder havnen med midtbyen. Der ligger kun få store udvalgsvarebutikker i Haderslev, hvoraf de fleste ligger i aflastningsområdet i den nordvestlige del af byen. Ønsket om at etablere store udvalgsvarebutikker i området ved Nordhavnsvej og Jomfrustien udspringer af en konkret interesse fra flere kæder, der ikke findes i Haderslev i dag. Harald Nyborg, Elgiganten og Jysk er alle på vej til det nye butiksområde ved Vinkelvej umiddelbart nordøst for området, der allerede i 2023 vil være fuldt udbygget.
Planlovens krav til redegørelse for etablering af butikker
Kommuneplan 2021 for Haderslev Kommune og placering af detailhandel i Kommuneplan 2021 for Haderslev Kommune fremgår af redegørelsen for afsnittet om byer i hovedstrukturen at:
- Trekantområdet skal rumme et varieret og regionalt orienteret handelsliv, som kan matche områdets intention om at være funktionel storby. Kvaliteten i et varieret udbud af butikker skal fremme byernes attraktion som leve- og bosted, og tilbyde borgerne alle former for butikstyper, -størrelser og -koncepter.
- Detailhandlen skal først og fremmest koncentreres i bymidterne for at udnytte den eksisterende infrastruktur og den kollektive trafik bedst muligt, samt skabe et livligt bymiljø.
- Aflastningsområderne, lokalcentrene og områder til butikker med særligt pladskrævende varer kan supplere bymidterne.
Der er i Kommuneplan 2021 for Haderslev Kommune anført et sæt af overordnede retningslinjer (2.5.1 og 2.5.2) for planlægning for detailhandel:
- Butikker, der forhandler dagligvarer og udvalgsvare, skal som udgangspunkt placeres i de afgrænsede butiksområder, der ligger i bymidter, bydelscentre og lokalcentre.
- Butikker, der forhandler særligt pladskrævende varegrupper, skal som udgangspunkt placeres i udvalgte områder i Haderslev, Vojens, Gram, Nustrup og Sommersted.
- Placering af butikker uden for de udpegede områder, kan kun ske under forudsætning af, at planejer som minimum redegør for butikkens omsætningsmæssige opland samt hvilken påvirkning negativ/positiv der kan forventes på den eksisterende detailhandel.
Med planlægningen for udvidelsen af bymidten med flere store udvalgsvarebutikker ved Nordhavnsvej forøges arealrammen og de fortsatte udbygningsmuligheder i den centrale del af Haderslev sikres. Dermed vil udviklingen sikre god tilgængelig til store butikskoncepter, som ellers typisk ville placeres i aflastningsområder i udkanten af byen. Med planlægningen fastholdes den overordnede centerstruktur, og der er således ikke tale om, at den nuværende centerstruktur forrykkes.
Det vurderes samlet set, at der er god sammenhæng mellem planlægningen for bymidten og Kommuneplan 2021 for Haderslev Kommune.
Planområdet ligger delvist i rammeområde 10.10.CE.05, der er den del af Haderslev bymidte for detailhandel. Ifølge Kommuneplan 2021 kan der i rammeområdet etableres detailhandel med en samlet arealramme på 6.775 m² fordelt med 4.255 m² på dagligvarer og 2.500 m² på udvalgsvarer. Der er allerede etableret detailhandel i området, og den resterende udbygningsramme for udvalgsvarebutikker er derfor begrænset til 1.000 m². Rammeområdet ligger nær andre områder ved Nordhavnsvej og Jomfrustien, hvor der tilsammen er en udbygningsramme for udvalgsvarebutikker på i alt ca. 10.000 m² og med en minimumsstørrelse på 500 m².
Planområdet ligger også delvist i rammeområde 10.10.CE.19, der indtil marts 2022 har været en del af Haderslev bymidte for detailhandel. Området blev imidlertid taget ud for at indskrænke bymidten, men den markedsmæssige efterspørgsel har senere vist, at området er attraktivt for særligt store udvalgsvarebutikker.
Med de nuværende arealrammer for rammeområde 10.10.CE.05 er der en udbygningsramme på 1.000 m² til udvalgsvarebutikker. Det er i dag ikke muligt at opføre butikker inden for rammeområde 10.10.CE.19, og rammen på 8.000 m² for rammeområde 10.10.CE.20, der ligger nordøst for planområdet, er stort set fuldt udnyttet af de kommende butikker til særligt pladskrævende varer, såsom Harald Nyborg, Elgiganten og Jysk.
For at understøtte udviklingen med store udvalgsvarebutikker nær Haderslev bymidte, for at imødekomme en konkret efterspørgsel og for at leve op til planlovens formål om udvikling af detailhandlen i byerne, anbefales det i detailhandelsredegørelsen at udvide rammerne for udvalgsvareareal i rammeområde 10.10.CE.05 og 10.10.CE.19 med 4.000-5.000 m² til udvalgsvarebutikker.
Anvendelse og rammer for lokalplanlægningen
Planområdets vestlige omfatter en del af 10.10.CE.05 Centerområde Nordhavnsvej Vest, der er udlagt til centerområde med mulighed for boligområde, åben-lav boligbebyggelse, tæt-lav boligbebyggelse, etageboligbebyggelse, erhvervsområde, kontor- og serviceerhverv, butikker, bymidte. Den østlige del er omfattet af 10.10.CE.19 Centerområde Vinkelvej, der er udlagt til centerområde med mulighed for boligområde, åben-lav boligbebyggelse, tæt-lav boligbebyggelse, etageboligbebyggelse, erhvervsområde, kontor- og serviceerhverv, bymidte.
Miljøvurdering
Der er gennemført en screening for miljøvurdering iht. bekendtgørelse af lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM), lovbekendtgørelse nr. 973 af 25.06.2020, § 8 pkt. 3, jævnfør stk. 2 og det er vurderet, at planen ikke medfører væsentlige indvirkninger på miljøet.
Screeningsresultat
Screening for miljøvurdering af kommuneplantillæg 12-2021.
Haderslev Kommune har i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer gennemført en screening for, om planens påvirkning af miljøet har en karakter og et omfang, der kræver en miljøvurdering.
Planen er screenet i forhold til den biologiske mangfoldighed, befolkningen, menneskers sundhed, flora, fauna, jordbund, jordarealer, vand, luft, klimatiske faktorer, materielle goder, landskab, kulturarv, herunder kirker og deres omgivelser og arkitektonisk og arkæologisk arv, større menneske- og naturskabte katastroferisici og ulykker og ressourceeffektivitet og det indbyrdes forhold mellem disse faktorer.
Her beskrives meget kort de emner der er påvirkning på, og hvorfor de ikke påvirker miljøet væsentligt:
Detailhandel
Planen vil ikke medføre mærkbar påvirkning på den regionale detailhandel, men bidrage til at øge omsætningen i kommunen og dermed forbedre handelsbalancen. Planen vil ikke medføre væsentlig påvirkning på den regionale turisme. Større udbud af udvalgsvarer vil ikke medføre en regional påvirkning, men kan være et aktiv for den lokale turisme.
Støj
Planen vil medføre en ikke væsentlig påvirkning med støj og vibrationer samt emission fra trafik, kørsel og parkering. Det vurderes, at omfanget ikke vil øge støj og vibrationer væsentligt i omgivelserne, og at de vejledende støjgrænser kan overholdes ved naboer.
Planen medfører en mindre støjpåvirkning fra virksomheder og andet. Det forudsættes, at der i den videre detailplanlægning kræves en støjvæg mod boliger mod sydvest.
Klimasikring
Området er i risiko for at blive oversvømmet som følge af havvandsstigninger.
Den efterfølgende detailplanlægning skal muliggøre tiltag for at hindre dette.
Kystnærhedszone
Planen påvirker ikke kystnærhedszonen i Kommuneplan 2021. Planområdet er beliggende inden for zonen, men vil ikke ændre oplevelsen, da tilladte højde er maks. 8,5 m.
Kommuneplantillæg 12-2021 er desuden screenet ud fra en række yderligere emner, der vurderes ikke at være relevante herfor. De fremgår af ”Screeningsnotat af 16.06.2022”.